Cos’è
È un prestito a lungo termine che la banca ti
concede per comprare o ristrutturare una casa (per questo si parla di
prestito finalizzato). In cambio, tu paghi delle rate
mensili per restituire il capitale più gli interessi.
La banca si tutela con un’ipoteca sull’immobile: se non
paghi, può rivalersi sulla casa.
Vantaggi
Tassi più bassi rispetto ai prestiti personali (perché è garantito da ipoteca).
Durata lunga (10-30 anni) → rate più leggere.
Detrazioni fiscali sugli interessi passivi (bonus prima casa).
Possibilità di aggiungere un co-obbligato (es. coniuge, familiare) o un garante.
Svantaggi
Impegno a lungo termine: sei vincolato per molti anni.
Costi extra: notaio, perizia, assicurazioni obbligatorie.
Garanzie richieste: reddito stabile e immobile idoneo.
Chi può richiederlo
Maggiorenni con reddito dimostrabile (busta paga, pensione, partita IVA con storico).
Buona affidabilità creditizia (in passato non hai avuto problemi con altri finanziamenti).
Contratto di lavoro stabile (o fonti di reddito affidabili).
Possibilità di aggiungere un co-obbligato o un garante per aumentare le chance di approvazione o ottenere importi più alti.
Co-obbligato vs Garante
Co-obbligato: firma il contratto insieme al richiedente e diventa responsabile al 100% del rimborso.
Garante: non riceve il denaro, ma si impegna a pagare solo se il debitore principale non paga.
Quando è utile il co-obbligato?
Sommare due redditi → rata più sostenibile.
Maggiori garanzie → più chance di approvazione.
Spesso richiesto se il richiedente è giovane o ha un reddito basso.
Quando prendere in considerazione il mutuo
Acquisto prima casa o seconda casa.
Ristrutturazione importante.
Surroga: spostare il mutuo per ottenere condizioni migliori.
Cos’è la surroga
La surroga del mutuo (o portabilità) è la possibilità di trasferire
il tuo mutuo da una banca a un’altra senza costi aggiuntivi, mantenendo
lo stesso debito residuo ma con condizioni più vantaggiose (es. tasso
più basso, rata più leggera).
È prevista per legge (art. 8 Legge Bersani) e non comporta penali per il
cliente.
Quando conviene valutare la surroga:
Tassi di mercato più bassi rispetto a quello del tuo mutuo attuale.
Vuoi passare da variabile a fisso (o viceversa) per maggiore sicurezza.
La rata pesa troppo sul tuo bilancio e vuoi alleggerirla.
Mancano ancora diversi anni alla fine del mutuo (più tempo = più risparmio).
Non sei soddisfatto del servizio della tua banca.
Come si calcola la rata (esempio pratico)
Formula semplificata:
\[R = \frac{C \times i}{1 - (1 + i)^{- n}}
\]Dove:
C = capitale (es. €100.000)
i = tasso mensile (es. 3% annuo → 0,0025 mensile)
n = numero rate (es. 240 mesi = 20 anni)
Esempio reale:
Mutuo da €100.000 a 20 anni, tasso
fisso 3% → rata circa €580 al mese.
Tip: più anni = rata più bassa, ma paghi più
interessi.
Documenti richiesti (la banca potrebbe chiederne altri)
Carta d’identità e codice fiscale.
Ultime buste paga e dichiarazione redditi.
Documenti immobile (atto di provenienza, visura catastale).
Certificato di stato civile.
Iter della pratica
Richiesta preventivo.
Valutazione reddito e affidabilità.
Perizia immobile (la banca verifica il valore).
Delibera mutuo.
Firma contratto e atto notarile.
Erogazione fondi.
Consiglio pratico: prima di firmare, confronta TAN e TAEG (il TAEG include tutti i costi). Se il tuo reddito non basta, valuta la possibilità di aggiungere un co-obbligato o un garante.
Consiglio per la surroga: prima di chiedere la surroga, confronta il TAEG delle nuove offerte e calcola il risparmio complessivo. Se il mutuo è quasi estinto (es. mancano meno di 3-4 anni), la surroga potrebbe non essere conveniente.